최근 터미널과 시청의 이전문제가 산업폐기물장에 이은 서산지역사회의 관심사로 떠오르고 있다.

산업폐기물장이 건강권의 문제라면 터미널이전은 경제권의 문제가 된다.

터미널과 시청이전은 단순한 시설의 이전이 아니라 새로운 신시가지가 조성됨으로 새로운 상권과 주거지가 형성되기 때문이다.

신시가지 조성은 주거용지의 추가공급으로 인구의 증가로 인한 인구과밀을 해소하고 주민에게 쾌적한 생활기반 환경을 제공한다는데 그 목적이 있다.

서산시 2020년 서산도시기본계획에 따르면 적정인구배분이 기본계획이다.

문제는 서산시의 기본계획의 기초자료인 인구밀도가 계획 자료와 현저한 차이를 보인다는 것이다

다음 자료는 서산시의 개발계획자료 중 기본인구 예측자료이다.

2020년 인구를 270,000명 산정하고 11만 명을 인구증가의 사회적 증가요인인 주원인으로 예측한 것이다.

하지만 이는 상당히 비현실적임을 알 수 있다.

그 이유는 자동차 산업에 크게 의존하고 있는 서산시의 경우 세계적 산업 추이에 민감할 수 밖에 없는데 최근 제조산업은 자동화를 통한 고용인구의 감소 변화를 보이고 있기 때문이다.

특히 지곡면의 엔진자동차기반 부품산업은 엔진자동차의 퇴보와 신 에너지차량의 증가로 고용증가 폭이 제한을 받는 영향을 피할 수 없다.

더욱이, 자동차 수입국의 보호무역주의정책으로 현지생산을 통한 부품생산이 주를 이루기에 부품산업은 성장한계가 분명하다는 것이다

그런데도 서산시가 현실적으로 달성이 불가능한 인구계획을 세우고 신시가지 개발계획을 세운 것은 크나큰 문제점이 있다고 볼 수 있다.

인구가 뒷받침되지 않는 신시가지의 개발은 기존도심의 공동화를 초래하며 빈부의 격차가 더욱 벌어지는 기형적인 도시로 변할 가능성이 높아진다.

이미 서산시의 아파트는 초과공급으로 인해 미분양 관리지역으로 지정 되는 등 심각한 상황으로 치닫고, 시청인근상권은 활력이 없는 상권이 되어 미래마저 불투명해져 보이는 불길한 조짐을 보이고 있다.

경제학에서 시장의 균형점은 수요와 공급이 만나는 곳이다.

수요는 인구이며 공급은 주택과 상업용지이다.

수요가 없는 공급의 증가는 부동산가격의 폭락과 지방재정을 악화 시킬 뿐이다.

서산시는 이제라도 현실적인 인구증가 폭을 재 산정하여 도시계획에 대한 재정비를 서둘 필요가 있어 보인다.

아래는 추세 연장법에 의한 인구예측과 상위계획이다.

2018년 현 시점에서 볼 때 상위계획보다 통계적 모형이 신뢰도가 상당히 높음이 확인된다.

현재의 터미널의 위치가 교통 혼잡 등의 이유로 부득이 이전해야한다면 기존도심의 인근지역으로 이동할 수 있는 방안을 세우는 것이 적절하다고 본다.

무분별한 신도시의 개발은 소수투기자의 이득을 극대화하고 다수의 시민의 생존권에 불리하게 작용을 하게 되므로 장기적이며 과학적인 세밀한 검토가 이루어져야 한다.

정책은 다수의 행복을 추구해야 하지만 그렇다고 소수라고 해서 희생당해서는 안 된다.

하지만, 부동산 투기는 보호 대상이 될 수는 없다.