서산 최대규모의 오피스텔인 이안큐브(대우산업개발)가 시공사와 시행사 간의 공사대금 분쟁에 휘말렸다.

시공사인 대우산업개발이 시행사에 대한 형사고발로 이어진 갈등은 작년 11월, 이안큐브 시행사인 유림디앤씨가 회생 절차에 들어가면서 본격화 됐으며 총 공사금액 1100억 원 중 180억 원을 지급받지 못했다는 시공사는 “시행사가 중도금 대출로 받은 돈을 빼돌리고, 공사대금은 지급하지 않은 채 고의 부도를 냈다”고 주장하며, 시행사를 사기죄로 고발했다.

서산포스트가 지역사회에 적잖은 파장을 부르고 있는 ‘이안큐브’의 상황을 알아보았다.

한때 지역에서 주목을 크게 받았던 ‘이안큐브’, 왜 이 같은 사태에 이르렀나?

테크노밸리 조성 당시, 정부와 지자체의 대산항 활성화 정책이 잇따라 발표되면서 중국과 근거리에 위치 한 서산이 중국과의 교역 중심지로서 역할을 담당할 것이라는 기대감과 대산항과 중국과의 여객선 정기항로 개설이 추진되었다. 이에 대산항과 인접해있으며 대규모 주거단지가 계획된 성연테크노밸리의 초입에 위치한 이안큐브는 주거목적은 물론 투자처로도 큰 주목을 받고 있었다.

그러나 사드 사태로 인해 중국과 연계된 사업이 무산되면서 서산지역의 부동산 시장이 극도로 악화되고, 그에 더해 정부의 대출규제로 인해 계약자들이 잔금을 내지 못하는 데다 심지어 해지를 요구해 자금의 어려움이 가중된 것으로 보인다.

분양완료 되었다던 이안큐브, 1009실의 계약금과 중도금 대출은 다 어디로 갔을까?

이안큐브 오피스텔은 1009실의 오피스텔과 3000여 평의 상가로 이루어진 주상복합건물이다. 1009실 오피스텔에 대한 분양 총금액은 1390여억 원, 이 가운데 계약금 10%와 중도금 70%의 금액을 따져보면, 약 1112억 원 정도가 된다.

입주 시 치루는 잔금까지 합치면 이론상으로 시공사에 공사대금 1100억 원을 지급하는데 문제가 없어 보인다. 그렇다면 공사대금 분쟁의 원인은 무엇인가?

한 건설관계자는 “시행사의 이익분은 차치하더라도, 모델하우스 건립과 초기 광고, 분양수수료, 중도금 이자, 기타 사업 운영을 위해 천문학적인 금액이 소요된다. 1112억 원의 계약금과 중도금 가운데, 900억 원을 공사비로 지급했다면 공사비 지급에 많은 신경을 쓴 것으로 보인다”고 말한다.

그렇다면 공사비 외에 200억 넘는 돈은 어디에 쓰여진 것일까?

건설관계자의 의견을 빌리자면 사업에 필요한 비용의 보편적인 종류와 규모는 대략 아래와 같다.

“모델하우스를 짓고, 분양에 대한 수수료와 계약자를 대신해 납부하는 이자만으로도 200여 억은 쉽게 들어간다. 그에 더해 분양가가 부가세가 포함된 금액이므로 납부해야 하는 부가세 금액도 만만치 않다”는 관계자의 말이다.

그렇다면 이안큐브 오피스텔과 상가의 규모로 보면 더 큰 예산이 소요되었을 것으로 짐작되는데, 시공사가 언론을 통해 주장한 “중도금 대출받아 빼돌렸다”는 표현은 쉽게 납득이 되지 않는다.

상황이 이 지경까지 된 이유는 무엇일까?

시공사가 “돈을 빼돌리고, 공사대금은 지급하지 않은 채 고의로 부도를 내었다” 며 시행사를 ‘사기’ 혐의로 경찰에 고발했는데, 시공사가 언론을 통한 주장한 것을 보면 준공 후 시행사가 444실을 계약 해지해 준 것이 ‘허위 분양’의 정황으로 판단한 것으로 보인다.

이에 대해 시행사 관계자는 “계약해지는 시공사의 동의 없이 진행할 수 없는 것이고 시공사의 끊임없는 독촉과 보증을 빼달라는 압력에 의한 것으로서, 계약해지를 통해 시행사는 수백억의 대출과 이자 부담을 떠안게 되지만, 시공사는 채무 보증에서 자유롭게 되는 시공사에 유리한 행위이다. 시행사는 금전적 이득을 취할 것이 아무것도 없는데, 이를 사기 분양의 증거로 여기는 것은 상식에 어긋난 억지이다”라고 반박했다.

그도 그럴만한 것이 상식적으로 사기라고 하면, 어떤 행위의 결과로 인한 피해가 확인되어야 할 것인데, “시행사의 계약해지로 더 큰 피해를 막았다. 오히려 시공사만이 ‘보증 채무에서 자유롭게 되는’ 혜택을 보았다”라는 시행사의 주장이 설득력이 있어 보인다.

시행사의 대표는 “계약 해지는 시행사가 책임지고자 하는 사업적 판단이었고, 사드 사태 이후 서산 부동산 시장 악화로 1차 피해를 입었고 정부의 고강도 대출규제로 잔금을 내지 못하는 수분양자들을 피해자로 만들지 않기 위한 결정이었으며, 재분양에 자신이 있었고, 준공이 난 물건이라 담보대출을 통해 내가 모든 책임을 지고 마감 지으려는 것이었다. 이를 통해 가장 큰 혜택을 받은 시공사가 대출과 이자와 사업적 결과까지 무한 책임지고자 한 나를 매도하는 것은 참으로 비열한 행위라고 밖에 할 수 없다”라고 주장하고 있다.

이와 함께, ‘분양 사기’라는 시공사의 고발로 검찰 조사 중인 것에 대해 “성실히 조사에 임하고 있으며, 불법적인 부분이 있었다면 당연히 책임을 질 것이다. 국가 사법기관에서 조사 중인 사안을 공공연히 언론에 악의적으로 유포하는 이유가 무엇인지 알 수 없다. 본인들 공사비 수금에만 과도하게 몰입하는 것이 아닌가 싶다”며 아쉬움을 토로했다.

공사대금 분쟁이 법원으로 가기까지 시공사와 시행사는 어떤 노력을 기울였는가?

시공사는 스스로를 ‘시행사의 고의 부도로 180억을 떼인 피해자’라고 주장한다.

시공사의 주장대로 피해자인 시공사는 ‘협상’ 내지 ‘법적 호소’라는 수단을 이용할 수 밖에 없었다는 면에서 이해가 되는 대목이다.

하지만 법적 분쟁에 앞서 공동이익을 위한 협상 노력이 필요할텐데 그러한 기회는 없었는지와 시행사가 시공사에게 지급해야 할 공사비 마련을 위해 어떻게 노력했는지에 대해 알아보았다.

시행사는 “444실의 계약해지가 ‘재분양을 위한 사업적 선택’이었다”는 주장을 했었다.

우선, 그 주장에 맞게 2020년 4월 서울 봉천동 대로변에 130여 평 규모의 홍보관과 관악구청역 바로 앞 상가에 별도 거점을 마련하고, 100여 명 규모의 전문 분양팀을 운영한 것으로 확인됐다.

그러나, “한창 기승을 부리던 코로나19로 인해 시장 상황이 더욱 악화되면서 이렇다 할 결과 없이 철수할 수 밖에 없었고 시행사는 수억 원의 광고 마케팅비를 떠안아야만 했다”라며 노력이 무색했다는 해명을 내놓았다.

그러면서 시행사 관계자는 “시공사로부터 지속적인 독촉을 받던 시행사는 도급계약서 상에는 ‘미분양 물건을 분양가의 90% 가격으로 대물로 가져가도록 되어 있었음에도 불구하고, 상가의 2층을 분양가의 75% 가격으로 가져갈 수 있게 협의하면서, 성공을 거두고 있는 강남 현장의 수익금으로 100억여 원을 현금으로 갚겠다고 제안하였다”고 말했다.

이어 시행사 측은 “시공사의 대표는 그에 만족하지 않고 대물의 가격을 낮추려 하였고, 급기야 변제 능력을 믿을 수 없다며 협상을 중단하였으며, 급기야 이안큐브 오피스텔 건물의 각 부위에는 유치권 현수막과 공문을 붙여 현장을 아사 상태에 이르게 하였다”라며 시공사의 무리한 요구로 협상이 결렬되고 사태가 악화되었다는 취지의 주장을 했다.

실제로 대형 상가에 붙은 유치권에 대한 트라우마가 있는 서산 부동산 시장에서 이안큐브는 ‘유치권 붙은 망한 건물’이라는 낙인이 찍히게 된 상황이다.

그런데, 서산포스트가 이처럼 이안큐브가 유치권 행사 현수막이 둘러싸이기까지 과정을 취재하는 과정에서 시공사가 ‘유치권행사 포기각서’에 합의하고 날인 한 정황이 발견됐다.

입수된 자료에 의하면 시공사가 작성한 것으로 보이는(사진) ‘유치권 포기각서’에 이안큐브 현장의 유치권에 대한 제반 권리를 포기한다고 명시되어 있고 관련된 일체의 행위를 하지 않을 것이며 작성한 포기각서의 효력 범위에 대해서도 4항에 명시해 놓았다.

그에 대해 시행사 관계자는 “이러한 문서를 작성해 놓고도 시행사를 형사 고소할 목적으로 유치권을 행사하여 시행사 및 수분양자 모두에게 피해를 초래한 대우산업개발의 행태를 이해할 수 없다. 사업 이익을 포기하면서까지 재분양을 위한 다양한 시도를 하였으나, 유치권의 파도를 넘지 못하고 회생 절차에 돌입하게 되었고 모든 피해는 수분양자들에게 돌아가게 되었다”라고 말했다.

이 같은 시행사 측의 입장에 대해 한 건설사 임원은 “통상적으로 시공사와 시행사는 현장 진행과 관련하여 밀접히 연결되어 있어서 정상적인 입주를 통해 잔금이 회수되는 시점에 최종적인 정산을 하는 경우가 많기 때문에 시공사의 규모와 신용을 많이 따지게 된다. 미입주가 많은 현장의 경우는 더욱 긴밀히 협조하여 원활한 마감을 위해 노력해야 한다. 그것이 꼭 시행사를 위한다기보다 장기적으로 시공사 측에도 유리하기 때문이다. 이렇게 자기가 시공하고 자기브랜드까지 걸려있는 건물에 대해 자기 고객인 수분양자들에게 까지 피해를 입히며, 있지도 않은 불법 유치권까지 붙여가면서 시행사를 위협하는 시공사는 대한민국에 없다”라고 설명했다.

공사비 분쟁을 법정 고발 등으로 악화시키기 전에 사업가 대 사업가로 충분히 논의하면 좋지 않았을까하는 아쉬운 대목이다.

시공사는 공사비 지급을 회피하기 위해 시행사가 ‘고의 부도’를 내고 사업비를 ‘빼돌렸다’고 말한다.

시공사의 형사 고발로 2020년 10월경, 시행사 본사 및 전임직원에 대한 압수 수색이 이루어졌다.

시행사 관계자에 의하면 이안큐브와 관련된 모든 문건과 컴퓨터, 심지어 대표의 휴대전화까지 가져가 충남지방결찰청 지능수사대에서 샅샅이 조사를 벌인 것으로 알려졌다.

그러나 시행사에 대한 구속영장이 여러 차례 청구되었으나 모두 기각되었다.

경찰의 압수 수색 목적은 부적절한 자금의 흐름을 조사하기 위함이고, 그 과정을 은폐하는 것을 방지하기 위해 압수하는 것임에도 별다른 혐의점을 발견하지 못한 것으로 풀이된다.

현재 시행사는 회생 절차를 진행 중이다. 회생 절차는 대한민국 ‘회생법원’의 법적 판결로 가능한 절차이다. 이 절차 역시 회생 신청한 기업의 자산과 자금 흐름을 자세히 들여다보면서 고의 부도나 책임 회피 등의 부정적 요소가 있는지를 살피게 된다. 조금의 오류라도 발견되면 기각될 수 밖에 없다. 기업이 책임을 회피할 목적으로 이용할 수 있는 형태의 것이 아닌 데다, 범죄 은닉의 목적으로 사용할 수 없는 대한민국 ‘법원’의 일부인 것이다. 그럼에도 시행사가 회생의 법적 판결을 받은 상태에서 시공사의 주장대로 ‘사기분양’이라는 판결이 날 경우 법원 판단의 모순으로 비추어질 가능성이 높다.

자신의 입장을 밝힐 기회가 부족했다는 시행사 대표는 “나는 부동산과 부동산 개발업무를 35년 이상 해왔다. 사업상의 크고 작은 실수가 없었을 리가 없다. 하지만, 그 어떤 범죄 행위는 절대 없었고, 있었다면 지금이라도 벌을 달게 받을 것이다. 이번 이안큐브 일도 마찬가지다. 시공사가 협상 테이블에서 할 일을 공권력을 동원하고 언론을 동원해서 악화시키고 있는 것이 안타까울 뿐이고, 이런 무리수를 두는 이유가 무엇인지 의아할 뿐이다.”라며 결백을 주장하며 사업에 임하는 자신의 소신을 밝혔다.

취재 결과, 시행사는 공사비 지급 의지가 없었다기엔 무리가 있어 보이며 공사대금 확보를 위해 합리적인 수준의 노력을 기울인 것으로 판단된다. 그럼에도 최악의 부동산 시장 상황과 회사의 경영 악화에 시공사의 유치권 행사가 맞물려 지금의 결과에 이른 것으로 보인다.

시공사는 건설도급을 통해 수익을 얻는 건설사로서 공사비는 너무나도 중요한 사안이고, 공사비의 빠른 회수를 위해 노력하는 것은 사업가로서 자연스러운 책무에 해당하는 것이다.

하지만, 시행사와 시공사 모두 ‘사업’이라는 범위를 벗어나지 않도록 노력해야 한다. 그렇지 않으면 2차 피해를 재생산하게 되는 우를 범할 가능성이 있기 때문이다.

서산포스트는 취재를 하던 중, 시공사의 ‘유치권’ 행사로 인해 역풍을 만난 피해자를 만나게 되었다. 이어지는 기사를 통해 피해를 입은 서산시민들의 이야기를 들어보고자 한다.